Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động sản thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho nhân dân. Thị trường bất động sản không chỉ là ngành tạo cơ sở vật chất cho xã hội, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mà còn góp phần tạo công ăn, việc làm và thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển. Theo tính toán để xây dựng 1 m2 nhà ở cần từ 17 - 25 công lao động, chưa kể lao động sản xuất các loại vật liệu xây dựng; mỗi một khối nhà chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ tạo thêm trung bình 10 chỗ làm việc mới cho công tác quản lý vận hành. Việc coi lĩnh vực bất động sản thuộc lĩnh vực phi sản xuất để hạn chế tín dụng mà không phân biệt các loại bất động sản thiết yếu là chưa thỏa đáng.
Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân
Để chấn chỉnh thị trường bất động sản, không để thị trường bất động sản trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế “bong bóng”, kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội như Kết luận của Bộ Chính trị về tình hình kinh tế - xã hội năm 2011, Theo Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, với các biện pháp:
Cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản đối với các tổ chức tín dụng.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Đến 31/12/2010, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với 31/12/2009 (tương đương với mức tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống cùng thời kỳ là 23,87%). Tuy có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình bất động sản, nhưng không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu (nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, bất động sản nghỉ dưỡng ...) dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ, thị trường 'bong bóng' thường xuất phát từ phát triển quá nóng các bất động sản cao cấp. Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ. Vì vậy cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp.
Hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.
Cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà. Đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản.
Có quy định để đảm bảo vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản được đầu tư theo số vốn đăng ký, như quy định tỷ lệ hoàn thành công trình cao hơn mới được huy động vốn.
Thứ hai: Đổi mới các phương thức phát triển nhà ở:
Các địa phương cần nghiêm túc thực hiện quy định về lựa chọn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại bằng hình thức đầu thầu dự án theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn cơ chế “xin-cho” và đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách;
Xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ qua đô thị;
Có quy định để đa dạng hóa các loại hình nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu của thị trường (tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80% ), phát triển mạnh nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu của người dân.
Thứ ba: Đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án, tăng nguồn cung cho thị trường.
Nâng cao chất lượng, tính ổn định, tầm nhìn chiến lược cho các qui hoạch, kể cả qui hoạch đô thị, qui hoạch nông thôn, qui hoạch ngành làm cơ sở cho thị trường bất động sản phát triển. Coi trọng tính cân đối cung - cầu của thị trường;
Triệt để thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính theo Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 của Chính phủ, giảm thiểu thủ tục đầu tư, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, góp phần tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản;
Thiết lập hệ thống thông tin về thị trường bất động sản thống nhất từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu các địa phương và doanh nghiệp thực hiện chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, điều chỉnh thị trường bất động sản một cách khoa học, đồng thời góp phần công khai, minh bạch hoá thị trường bất động sản.
Thứ tư : Tiếp tục tập trung nguồn lực đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm (nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn) đảm bảo an sinh xã hội.
Các chương trình xây dựng nhà ở xã hội đang được triển khai như: các chương trình xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho các đối tượng tại khu vực đô thị, bước đầu đã đạt được những kết quả nhất định. Các chương trình đã có sự cải tiến từ phương thức hỗ trợ, mô hình thực hiện và chỉ đạo điều hành. Kết quả của các chương trình nhà ở nói trên đã thực sự mang lại hiệu quả xã hội to lớn, tạo niềm tin trong nhân dân và đảm bảo an sinh xã hội, xóa đói giảm nghèo bền vững.
Nhà nước cần tiếp tục tập trung nguồn lực cho các Chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở đang được triển khai như: Chương trình tôn nền vượt lũ và nhà ở vùng đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2, Chương trình hỗ trợ về nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg. Bố trí đủ vốn cho Chương trình nhà ở sinh viên bằng trái phiếu Chính phủ. Bố trí nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho Chương trình xây dựng nhà ở công nhân các khu công nghiệp tập trung và Chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Thứ năm: Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản tại các địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới để quản lý tốt thị trường. Kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch bất động sản, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm về giao dịch, mua bán, thực hiện các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản. Kiên quyết xử lý những sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch và những hành vi gian dối, “ làm giá” gây mất ổn định thị trường;
Tăng cường kiểm tra các dự án phát triển nhà, đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng với hệ thống hạ tầng khu vực đô thị. Kiểm tra và kiên quyết xử lý những trường hợp vi phạm về sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật, nhằm mục đích sử dụng đất hiệu quả tránh lãng phí tài nguyên.
Thứ nhất: Kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, với các biện pháp:
Cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản đối với các tổ chức tín dụng.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Đến 31/12/2010, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với 31/12/2009 (tương đương với mức tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống cùng thời kỳ là 23,87%). Tuy có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình bất động sản, nhưng không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu (nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, bất động sản nghỉ dưỡng ...) dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ, thị trường 'bong bóng' thường xuất phát từ phát triển quá nóng các bất động sản cao cấp. Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ. Vì vậy cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp.
Hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.
Cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà. Đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản.
Có quy định để đảm bảo vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản được đầu tư theo số vốn đăng ký, như quy định tỷ lệ hoàn thành công trình cao hơn mới được huy động vốn.
Thứ hai: Đổi mới các phương thức phát triển nhà ở:
Các địa phương cần nghiêm túc thực hiện quy định về lựa chọn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại bằng hình thức đầu thầu dự án theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn cơ chế “xin-cho” và đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách;
Xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ qua đô thị;
Có quy định để đa dạng hóa các loại hình nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu của thị trường (tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80% ), phát triển mạnh nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu của người dân.
Thứ ba: Đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án, tăng nguồn cung cho thị trường.
Nâng cao chất lượng, tính ổn định, tầm nhìn chiến lược cho các qui hoạch, kể cả qui hoạch đô thị, qui hoạch nông thôn, qui hoạch ngành làm cơ sở cho thị trường bất động sản phát triển. Coi trọng tính cân đối cung - cầu của thị trường;
Triệt để thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính theo Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 của Chính phủ, giảm thiểu thủ tục đầu tư, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, góp phần tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản;
Thiết lập hệ thống thông tin về thị trường bất động sản thống nhất từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu các địa phương và doanh nghiệp thực hiện chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, điều chỉnh thị trường bất động sản một cách khoa học, đồng thời góp phần công khai, minh bạch hoá thị trường bất động sản.
Thứ tư : Tiếp tục tập trung nguồn lực đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm (nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn) đảm bảo an sinh xã hội.
Các chương trình xây dựng nhà ở xã hội đang được triển khai như: các chương trình xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho các đối tượng tại khu vực đô thị, bước đầu đã đạt được những kết quả nhất định. Các chương trình đã có sự cải tiến từ phương thức hỗ trợ, mô hình thực hiện và chỉ đạo điều hành. Kết quả của các chương trình nhà ở nói trên đã thực sự mang lại hiệu quả xã hội to lớn, tạo niềm tin trong nhân dân và đảm bảo an sinh xã hội, xóa đói giảm nghèo bền vững.
Nhà nước cần tiếp tục tập trung nguồn lực cho các Chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở đang được triển khai như: Chương trình tôn nền vượt lũ và nhà ở vùng đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2, Chương trình hỗ trợ về nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg. Bố trí đủ vốn cho Chương trình nhà ở sinh viên bằng trái phiếu Chính phủ. Bố trí nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho Chương trình xây dựng nhà ở công nhân các khu công nghiệp tập trung và Chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Thứ năm: Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản tại các địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới để quản lý tốt thị trường. Kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch bất động sản, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm về giao dịch, mua bán, thực hiện các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản. Kiên quyết xử lý những sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch và những hành vi gian dối, “ làm giá” gây mất ổn định thị trường;
Tăng cường kiểm tra các dự án phát triển nhà, đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng với hệ thống hạ tầng khu vực đô thị. Kiểm tra và kiên quyết xử lý những trường hợp vi phạm về sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật, nhằm mục đích sử dụng đất hiệu quả tránh lãng phí tài nguyên.
Theo : Báo Xây dựng điện tử
