Để nói về vấn đề trên ông Hoong Mun, đại diện Capital Land - quỹ đầu tư bất động sản lớn trong khu vực đã dùng hình ảnh hài hước là chàng hoàng tử tóc đã bạc trắng khi đánh thức được nàng Bạch Tuyết tỉnh dậy. Điều đó sẽ làm nản lòng các nhà đầu tư đang có ý định đầu tư vào Việt Nam, nếu chính sách, thủ tục hành chính không thay đổi.
Vẫn còn nhiều cơ hội
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long đánh giá, sau giai đoạn đóng băng nặng nề hiện nay, nguồn cung nhà ở sẽ khó khăn hơn sau 3 năm nữa. Vì vậy, đây là cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn, những người còn đang trụ lại sau khi trải qua các chu kỳ thăng trầm của thị trường. Nam Long cũng đang chuẩn bị phát triển dòng sản phẩm nhà ở dành cho đại chúng.
Thị trường bất động sản, theo ông Quang, cơ hội còn rất nhiều nhưng hạn chế là tài chính cho chủ đầu tư và tài chính cho người mua nhà. Lãi suất ngân hàng nói chung ở mức trung bình 20%/năm; đối với công ty bất động sản, lãi vay thường ở mức 24%/năm. Lãi suất cao nên người mua nhà không thể vay vốn. Ông Quang dự báo, tình hình sẽ phải thay đổi, lạm phát giảm tốc, lãi suất giảm và người muốn mua nhà có cơ hội vay tiền mua nhà.
"Chúng tôi đã tiếp xúc với một số tổ chức tài chính đến từ Mỹ và Hà Lan. Họ quan tâm đến dòng sản phẩm nhà ở cấp trung và sẵn sàng chọn công ty trong nước để đầu tư", ông Quang cho biết.
Theo ông Marc Townsent, Tổng giám đốc CBRE, so với thị trường văn phòng cho thuê và bán lẻ thì thị trường nhà ở hấp dẫn hơn cả vì cầu lớn hơn cung. Ở thị trường văn phòng, tình hình sẽ khó khăn do lượng hàng tồn kho còn rất lớn. Nếu tình hình thanh khoản có cải thiện sau 12 tháng nữa thì giá sẽ không tăng. Thị trường bất động sản phục vụ bán lẻ hiện cầu đang lớn hơn cung, nhưng sang năm sẽ thay đổi vì nguồn cung mới đưa vào. Áp lực với giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ giảm bớt so với hiện nay. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân vẫn ở trong tình trạng thiếu cung.
Theo phân tích của Capital Land, Việt Nam có đầy đủ yếu tố cơ bản của một thị trường tiềm năng là tốc độ đô thị hóa nhanh, lớp trẻ hiện nay sẽ trưởng thành và có tích lũy để mua nhà sau 10 - 40 năm nữa. Tỷ lệ người dân sống trong chung cư ở Việt Nam rất thấp, dưới 1%; trong khi tỷ lệ này ở Singapore là 85%, Hồng Kông là 50%, Malaysia là 20% và Trung Quốc là 5%. Trung Quốc đã đặt kế hoạch tăng tỷ lệ dân sống trong chung cư lên 20% vào năm 2015 và thêm 20% trong 5 năm tiếp theo. Việt Nam sẽ phát triển tỷ lệ người dân sống trong chung cư như thế nào khi có tới 65% người đô thị có nhu cầu mua chung cư giá thấp có chất lượng?
Đường hầm quá dài
Ông Hoong Mun phân tích, nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong tình thế khó khăn giống như đi vào đường hầm, thấy ánh sáng cuối đường nhưng vì đường hầm dài quá, hụt hơi mà chưa đến. Vấn đề là giá đất Việt Nam quá cao so với khu vực, khi đó nhà đầu tư sẽ đứng bên bờ vực vì không thể bán cho ai. Nhiều chủ đất đang gặp tình huống dở khóc dở cười này. Vì giá đất cao nên nhà đầu tư nước ngoài phải nhắm vào thị trường nhà ở cao cấp, chứ không phải nhà ở trung bình. Trong trung hạn, khả năng thanh toán khó khăn do lãi suất cao. Tiền mua nhà chiếm tỷ lệ quá lớn trong tổng thu nhập của hầu hết người dân đô thị tại Việt Nam; trong khi ở Singapore, tiền nhà chiếm 37% và đã giảm xuống còn 32% trong năm 2011.
Trong khi đó, các nhà đầu tư trong nước gặp khó khăn về thanh khoản muốn liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài, lại chỉ muốn bán đất với giá càng cao càng tốt. Nhưng nhà đầu tư nước ngoài có khả năng tài chính thì lại tập trung vào vấn đề bao lâu mới có thể thu lợi nhuận. Theo khảo sát của ông Hoong Mun thì thời gian triển khai một dự án ở Singapore là 1 năm, ở Trung Quốc là 2 năm và ở Việt Nam là 4 năm, thậm chí còn lâu hơn.
"Có những nhà đầu tư nước ngoài chờ đến năm thứ 5, phải xin thêm chi phí từ công ty mẹ, nên họ phải cộng thêm chi phí 15 - 20% cho việc chờ đợi khi đầu tư dự án", ông Marc Townsent nói. Đây chính là khoảng cách khiến hai bên không thể gặp nhau.
Làm sao để nhà đầu tư nhanh chóng ra khỏi đường hầm? Ngoài việc nhà đầu tư phải đi nhanh hơn thì đường hầm cũng cần ngắn lại, mà điều này phụ thuộc vào nhà hoạch định chính sách. "Chính sách cần đặt trọng tâm vào phát triển nhà chung cư đáp ứng nhu cầu của người dân và rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Thị trường nhà ở trầm lắng hay bùng nổ phụ thuộc chính vào yếu tố này", ông Hoong Mun khuyến nghị.
Vẫn còn nhiều cơ hội
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long đánh giá, sau giai đoạn đóng băng nặng nề hiện nay, nguồn cung nhà ở sẽ khó khăn hơn sau 3 năm nữa. Vì vậy, đây là cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn, những người còn đang trụ lại sau khi trải qua các chu kỳ thăng trầm của thị trường. Nam Long cũng đang chuẩn bị phát triển dòng sản phẩm nhà ở dành cho đại chúng.
Thị trường bất động sản, theo ông Quang, cơ hội còn rất nhiều nhưng hạn chế là tài chính cho chủ đầu tư và tài chính cho người mua nhà. Lãi suất ngân hàng nói chung ở mức trung bình 20%/năm; đối với công ty bất động sản, lãi vay thường ở mức 24%/năm. Lãi suất cao nên người mua nhà không thể vay vốn. Ông Quang dự báo, tình hình sẽ phải thay đổi, lạm phát giảm tốc, lãi suất giảm và người muốn mua nhà có cơ hội vay tiền mua nhà.
"Chúng tôi đã tiếp xúc với một số tổ chức tài chính đến từ Mỹ và Hà Lan. Họ quan tâm đến dòng sản phẩm nhà ở cấp trung và sẵn sàng chọn công ty trong nước để đầu tư", ông Quang cho biết.
Theo ông Marc Townsent, Tổng giám đốc CBRE, so với thị trường văn phòng cho thuê và bán lẻ thì thị trường nhà ở hấp dẫn hơn cả vì cầu lớn hơn cung. Ở thị trường văn phòng, tình hình sẽ khó khăn do lượng hàng tồn kho còn rất lớn. Nếu tình hình thanh khoản có cải thiện sau 12 tháng nữa thì giá sẽ không tăng. Thị trường bất động sản phục vụ bán lẻ hiện cầu đang lớn hơn cung, nhưng sang năm sẽ thay đổi vì nguồn cung mới đưa vào. Áp lực với giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ giảm bớt so với hiện nay. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân vẫn ở trong tình trạng thiếu cung.
Theo phân tích của Capital Land, Việt Nam có đầy đủ yếu tố cơ bản của một thị trường tiềm năng là tốc độ đô thị hóa nhanh, lớp trẻ hiện nay sẽ trưởng thành và có tích lũy để mua nhà sau 10 - 40 năm nữa. Tỷ lệ người dân sống trong chung cư ở Việt Nam rất thấp, dưới 1%; trong khi tỷ lệ này ở Singapore là 85%, Hồng Kông là 50%, Malaysia là 20% và Trung Quốc là 5%. Trung Quốc đã đặt kế hoạch tăng tỷ lệ dân sống trong chung cư lên 20% vào năm 2015 và thêm 20% trong 5 năm tiếp theo. Việt Nam sẽ phát triển tỷ lệ người dân sống trong chung cư như thế nào khi có tới 65% người đô thị có nhu cầu mua chung cư giá thấp có chất lượng?
Đường hầm quá dài
Ông Hoong Mun phân tích, nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong tình thế khó khăn giống như đi vào đường hầm, thấy ánh sáng cuối đường nhưng vì đường hầm dài quá, hụt hơi mà chưa đến. Vấn đề là giá đất Việt Nam quá cao so với khu vực, khi đó nhà đầu tư sẽ đứng bên bờ vực vì không thể bán cho ai. Nhiều chủ đất đang gặp tình huống dở khóc dở cười này. Vì giá đất cao nên nhà đầu tư nước ngoài phải nhắm vào thị trường nhà ở cao cấp, chứ không phải nhà ở trung bình. Trong trung hạn, khả năng thanh toán khó khăn do lãi suất cao. Tiền mua nhà chiếm tỷ lệ quá lớn trong tổng thu nhập của hầu hết người dân đô thị tại Việt Nam; trong khi ở Singapore, tiền nhà chiếm 37% và đã giảm xuống còn 32% trong năm 2011.
Trong khi đó, các nhà đầu tư trong nước gặp khó khăn về thanh khoản muốn liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài, lại chỉ muốn bán đất với giá càng cao càng tốt. Nhưng nhà đầu tư nước ngoài có khả năng tài chính thì lại tập trung vào vấn đề bao lâu mới có thể thu lợi nhuận. Theo khảo sát của ông Hoong Mun thì thời gian triển khai một dự án ở Singapore là 1 năm, ở Trung Quốc là 2 năm và ở Việt Nam là 4 năm, thậm chí còn lâu hơn.
"Có những nhà đầu tư nước ngoài chờ đến năm thứ 5, phải xin thêm chi phí từ công ty mẹ, nên họ phải cộng thêm chi phí 15 - 20% cho việc chờ đợi khi đầu tư dự án", ông Marc Townsent nói. Đây chính là khoảng cách khiến hai bên không thể gặp nhau.
Làm sao để nhà đầu tư nhanh chóng ra khỏi đường hầm? Ngoài việc nhà đầu tư phải đi nhanh hơn thì đường hầm cũng cần ngắn lại, mà điều này phụ thuộc vào nhà hoạch định chính sách. "Chính sách cần đặt trọng tâm vào phát triển nhà chung cư đáp ứng nhu cầu của người dân và rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Thị trường nhà ở trầm lắng hay bùng nổ phụ thuộc chính vào yếu tố này", ông Hoong Mun khuyến nghị.
Theo Thu Hương
ĐTCK
ĐTCK
